노·도·강 부동산 시장, '영끌족의 성지'에서 상승세로 전환하다

노·도·강 부동산 시장, '영끌족의 성지'에서 상승세로 전환하다

노·도·강 부동산 시장, '영끌족의 성지'에서 상승세로 전환하다

반세기 넘게 서울이라는 도시의 중심에 위치한 강북지역, 노원·도봉·강북구(이하 '노·도·강')는 전통적으로 주택시장의 약진과 약화가 상당히 뚜렷하게 나타나는 곳으로 알려져 있습니다. 특히 '영끌족'(영혼까지 끌어모은 대출로 투자한 사람)이라는 용어가 등장하며, 특히 젊은 세대들의 열광적인 투자를 모셔다가 이 지역을 성지로 만들었습니다. 그러나 최근 들어 이런 흐름이 바뀌는 모습을 보이고 있습니다.

한국부동산원의 28일자 통계에 따르면, 지난주 도봉구 아파트 가격은 0.03% 상승하며 1년 6개월 만에 가장 높은 수치를 기록했습니다. 강북구와 노원구 역시 각각 0.08%, 0.02%의 상승률을 보였습니다. 이는 올해 초부터 강남권에서 시작된 아파트 가격 상승세가 이 지역까지 확산하고 있다는 것을 의미합니다.

노·도·강 지역은 2021년 서울에서 가장 큰 폭으로 집값이 상승한 곳이었습니다. 하지만 2022년에는 상황이 180도 달라졌습니다. 노원구는 2021년 서울 연간 상승률(11.91%) 1위에서 미끄러져, 지난해에는 13% 떨어져 가장 크게 하락한 지역이 되었습니다.

그럼에도 불구하고, 노·도·강의 아파트 가격은 최근 다시 상승세를 보이고 있습니다. 도봉구 도봉동에 위치한 '도봉한신' 아파트의 84㎡ 전용면적은 지난해 11월에는 4억5500만원에 거래되었으나, 이번 달에는 5억7300만원에 거래되었습니다. 또한, 강북구 미아동에 위치한 '두산위브트레지움' 아파트도 최근에는 8억3000만원에 거래되어, 지난 4월에 비해 1억원 이상 상승한 것으로 나타났습니다.

서울부동산정보광장의 자료를 보면, 거래량도 상승하고 있습니다. 지난 달, 노원구 아파트 매매 거래는 총 272건으로 집계되었는데, 이는 1년 전에 비해 3배가 넘는 수치입니다. 도봉구와 강북구 역시 각각 4배, 7배의 증가세를 보이며 이 흐름을 따르고 있습니다.

그러나 이런 흐름에도 불구하고 노·도·강 집값 상승을 체감하기 어려운 이유는 아직 아파트 거래가격이 상승과 하락이 뒤섞여 있기 때문입니다. 같은 단지 내에서도 가격의 차이가 발생하는 경우가 있는데, 강북구 미아동에 위치한 '벽산라이브파크' 아파트는 전용면적 114㎡는 최근에 7억3000만원에 팔려 연초보다 7000만원 상승했지만, 같은 단지의 84㎡는 지난 4월에 비해 5억9500만원에 거래되며 가격이 하락한 것으로 나타났습니다.

이런 가격 상승세가 계속될지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 분분합니다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "지난해 집값 낙폭이 컸던 데다가, 정부의 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 출시 등이 맞물려 노·도·강 아파트 가격이 반등한 것"이라며 "하지만, 금리 수준이 여전히 높고 역전세난과 같은 변수가 있어서 집값이 크게 반등하기는 어려울 것"이라고 주장했습니다.

노·도·강의 아파트 가격이 급등하던 2021년에는 '지금 아니면 집 못 산다'는 20대와 30대의 패닉 바잉 현상이 일어났습니다. 이는 저금리 환경과 급등하는 집값으로 인해 미래의 가격 상승을 예상하고 미리 사려는 경향이 컸습니다. 하지만 이러한 투자 행태는 고금리 여파와 부동산 규제로 인해 집값이 급락하면서 결국은 많은 영끌족들이 매물을 급매하게 만들었습니다. 이렇게 되면서 아파트 가격은 롤러코스터를 탄 듯 급등과 급락을 반복하게 되었습니다.

하락세에서 벗어나 상승세로 전환하고 있는 현재의 노·도·강 아파트 시장은 다양한 요인들이 복합적으로 작용하고 있습니다. 우선, 정부의 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 출시 등의 영향이 큽니다. 규제 완화는 대출 규모와 대출자의 소득, 부동산 보유 상태 등을 고려한 LTV(Lone to Value)와 DTI(Debt to Income) 기준을 완화하여 주택 구입을 원하던 소비자들에게 부동산 투자의 기회를 제공했습니다. 이러한 정책적인 변화로 인해 아파트 가격이 반등하고 있습니다.

하지만 이러한 상승세가 지속될지에 대해서는 여전히 불확실성이 큽니다. 금리 수준이 높아지면서 대출을 이용한 부동산 투자에 대한 부담이 커지고 있습니다. 또한, 전세 난이라는 변수가 여전히 존재하고 있습니다. 전세금이 폭등하면서 전세를 구할 수 없는 사람들이 많아지고, 이들이 집을 구매하려는 시도가 가격 상승으로 이어질 수 있다는 우려가 있습니다. 이런 상황에서 아파트 가격이 안정적으로 상승하기 위해서는 추가적인 대책이 필요할 것으로 보입니다.

현재의 상황을 종합해 보면, 노·도·강 지역의 아파트 시장은 변동성이 높은 상태로 보입니다. 가격의 상승세와 하락세가 동시에 나타나고 있으며, 이는 부동산 시장의 불안정성을 반영하고 있는 것으로 보입니다. 향후에는 금리 상승과 전세 난 등의 변수를 어떻게 대응하느냐에 따라 가격 추이가 결정될 것으로 보입니다.

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