역전세·깡통전세: 정부의 대책 부재와 주택시장의 문제

역전세·깡통전세: 정부의 대책 부재와 주택시장의 문제

역전세·깡통전세: 정부의 대책 부재와 주택시장의 문제

 

안녕하세요, Heon입니다.

 

전세시장에서 발생한 '역전세·깡통전세' 현상으로 인해 정부의 대책 부재가 비판을 받고 있습니다. 집값 하락으로 인해 세입자들이 전세보증금을 잃을 위험에 처한 상황에서 정부는 대책을 적극적으로 추진하지 않고 있는 것으로 지적되고 있습니다. 이러한 비판은 정부가 서민 주거안정을 명분으로 하여 무분별하게 전세시장을 확대시키는 결과로 역전세·깡통전세와 같은 사회적 재난의 토양을 마련했다는 점에서 비롯되었습니다.

 

역전세는 주택가격 하락으로 인해 전세 시세가 계약 당시보다 낮아져 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하기 어려워지는 상황을 의미하며, 깡통전세는 집값이 전세보증금보다 낮아져 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 상황을 가리킵니다. 이는 주택 경기 침체기에 나타나는 현상으로, 최근 금리인상으로 인해 역전세·깡통전세 현상이 심화하고 있는 것으로 보고되고 있습니다.

 

한국은행에 따르면 2023년 4월 기준으로 전체 전세 가구 중 역전세 가구의 비중은 52.4%에 달하며, 깡통전세 가구의 비중은 8.3%입니다. 현재 역전세 가구 중 2023년 하반기와 2024년 상반기에 계약 만기가 도래하는 비중은 각각 28.3%와 30.8%이며, 깡통전세의 만기 도래 비중은 각각 36.7%와 36.2%입니다. 이로 인해 향후 1년간 전세계약이 만료되는 보증금은 302조원에 이를 것으로 추산되고 있습니다.

 

정부는 긴급 대책으로 전세보증금 반환을 위해 임대인에게 필요한 자금을 대출받을 수 있도록 규제를 완화하는 방안을 추진하고 있습니다. 현재 대출자의 상환 능력을 따져 대출한도를 제한하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행 중이지만, 전세보증금 반환을 위한 대출은 이 규제를 적용받지 않도록 하는 방식입니다.

 

그러나 이러한 정책에는 도덕적 해이와 같은 여러 부작용을 우려하는 목소리도 나오고 있습니다. 일부 전세주인들이 집값이 하락하여 투자 손실이 발생하면 정부가 갭투자를 유지하도록 도와준다는 점에서 비타당하다는 지적도 있습니다.

 

이에 대해 김남근 변호사는 "임대인이 세입자에게 진 빚을 다른 빚으로 해결하라는 것인데 결국은 또 갭투기 세력에게 대출로 부동산 투자를 할 수 있는 길을 열어주게 된다"고 지적하였습니다. 또한, 보증금을 잃을 위험이 커진다는 점에서 세입자들의 고통이 반복될 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.

 

전세보증금은 개인 간 금융으로서 국내 가계부채 통계에는 포함되지 않습니다. 그러나 한국의 가계부채 비율은 GDP 대비 105.8%로, OECD 31개국 중에서 네 번째로 높은 수준입니다. 전세보증금을 포함하면 이 비율은 156.8%로 늘어나 스위스를 제치고 세계 1위가 됩니다.

 

이러한 상황에서 정부는 전세자금대출을 통해 주택가격을 끌어올려왔으며, 이로 인해 세입자들은 손해를 보게 되었습니다. 세입자는 전세자금의 대부분을 대출로 조달할 수 있기 때문에 집주인이 전세가를 올려도 돈을 내기를 원하는 경향이 있습니다. 따라서 집을 사려는 사람도 전세를 끼고 사면 투자 비용이 적어지기 때문에 갭투자 수요도 증가하였습니다. 그러나 집값이 하락하면 세입자는 막대한 전세보증금을 잃을 수 있습니다.

 

이에 따라 전세사기와 같은 범죄가 발생하고 있으며, 특히 최근 전세사기로 인해 피해를 본 사람들이 큰 규모로 나타나고 있습니다. 그럼에도 불구하고 정부는 전세사기 피해지원 대상을 '사기 피해자'로 한정하여 요건을 까다롭게 적용하고 있습니다. 이에 대해 시민사회는 보증금 채권 매입 등의 실질적인 구제 방안을 요구하고 있지만, 정부는 외면하고 있는 상황입니다.

 

이외에도 전세시장에서 발생하는 다른 문제들에 대해도 지적되고 있습니다. 정부의 전세정책은 서민 주거안정을 위해 공공임대주택을 확보하는 대신 세입자가 전세보증금을 은행에서 대출받도록 보증하는 방식을 선호해왔습니다. 이로 인해 은행에서는 정부가 보증을 서니 무위험한 대출로 인식되어 대출심사를 제대로 하지 않고 내주는 경우가 발생하였습니다. 전세자금대출은 집값을 끌어올리는 역할을 한 것으로 보고되고 있습니다.

 

따라서 전세시장의 거품을 꺼트리기 위해 당장은 전세보증금을 부채 관리 대상에 포함하는 방안이 거론되고 있습니다. 또한, 전세자금대출을 총부채원리금상환비율에 포함하여 규제하는 것도 검토되고 있습니다. 집값 대비 전세가격이 일정 비율 이상인 경우 세입자가 전세자금대출을 받지 못하도록 제한하는 것도 고려되고 있습니다.

 

전세시장의 문제 해결을 위해서는 정부의 대책이 필요하며, 단순히 금융교육만으로는 문제를 해결하기 어려울 것입니다. 전세대출을 관리하는 금융당국이 전세대출 범위를 제한하는 등 구체적인 개선 방안을 마련해야 할 필요가 있습니다. 또한, 임대인의 총부채원리금상환비율에 전세보증금을 포함시켜 무분별한 대출을 규제해야 합니다.

 

전세시장의 건전한 발전을 위해 정부와 시민사회의 협력과 균형 잡힌 대책 마련이 필요합니다.

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